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本文的研究内容是酒店资产的评估与定价。说到这个话题，相信很多酒店业者都会想到2017年“万荣府合作”的酒店资产收购交易。这一交易使富力地产成为“全球的高等酒店业主”。经过长时间的沉寂，富力地产将有另一个“名字”。

曾经的华南五虎，2004年至2009年，其综合实力一直高居榜首。2007年，其销售额达到房地产行业的前四名。2008年，富力地产开始进军“商业地产”。富力地产的这一举措是齐头并进的，房地产业的活力和话语权正在逐渐放缓。而富力地产不时在酒店业打出几句豪言壮语，却不时换来酒店人的关注。

似乎“华南虎”已经相对沉默了近十年，就像沉睡的老虎一样。幸运的是，老虎醒了，虎牙还在。作为酒店“金师傅”的“万荣富力合作”，富力地产将回归行业。我认为这是富力地产多元化产业布局中极其重要的一步。

让我们从一集开始：

万达王健林表示：“放眼全球，以这种较低价格分批购买酒店的机会可能是百年一遇。”

（姜文和马厚朴的不同解读：这“百年”继承了万达王健林的话。符离镇似乎想保持一百年的基础，这表明王健林在这次交易中割伤了自己的心。看来，万达国内外马车的战略资本应该谨慎布局。如果外国财产想在国内融资，关键是有可能先被查封，而且必须是“一些”的一部分

富力李思林也承认：“这次我们一口气拿到了77家酒店，对富力来说我们是赢家。”

（蒋厚朴的另一种解读：富力话中的这种“气息”。是的，我深吸一口气，相信李思廉和张莉想大喊一声：“睡虎醒了，牙齿还在。”。有了这一笔，富力就可以把另一辆马车“商业地产”推上快车道，它有“回归”的潜力，仍然是“王者”

我们认为我们对富力地产的发展历史不感兴趣。再回到我们关注的酒店交易中的酒店价值和交易金额是否对称，找出万达和富力之间的交易后获胜者是谁（这是酒店板块的内容，不讨论融创）。

酒店的资产净值减去酒店的折旧，等于前期未计提的利润。当酒店的资产净值降到60%时，难怪会有人掉眼镜。但是，有实力一次性拿下这么大的酒店资产包，有酒店发展经验，并打算大力发展酒店业的房地产企业并不多。这个成交价确实是富力的赢家。

然而，一些不在酒店业的却在高声议论，称富贵楼盘亏了钱。用体育来评估酒店的价值，更难以想象的是单凭酒店的价格。这家净资产330亿元的酒店，估值不到100亿，让酒店人笑逐颜开。如果按照他的算法，假设市盈率为零，万达就不会还钱把这77家酒店送到富力地产。即使市盈率为负，酒店的价值仍然存在。以前的PE值是正的，用酒店的资产净值来估计酒店的价值是很低的，更不用说这些的PE值已经过时了。

包括一些表示：“并入万达77家酒店后，可能只会给富力带来更多的营业收入，但不会给富力带来净利润增长”，这也是错误的。

为什么体育过时了？包括酒店的净资产价值也已经过时。酒店的净资产价值是扣除酒店的融资成本。酒店实体需要为放纵资金支付的利息不是原准备总额的利息，而是按照新的交易价格计算。按市盈率价值扣除的折旧额不除以原编制总额，而除以新的成本价（交易价格）。根据新的成本计算方法，酒店业者都知道，这77家酒店的净利润只有在提高后才会合理。

这些酒店基本完成了促销期和爬坡期，并处于积累期。万达在艰难的早期阶段帮助转型，酒店的黄金收获期才刚刚开始。那么后的赢家将被酒店业者夺取。

富力自有酒店连续5年亏损，富力地产的酒店板块呈现亏损状态。但请您了解，富力地产的酒店公司板块目前仍处于相对开发的初期，或是建设期烧钱。经营中的旅馆仍需支付新旅馆的费用。当然，收支不平衡。这不是损失。建造的旅馆没有被烧毁？只有当酒店准备好的上瘾资金全部释放后，才能反映出酒店的真实盈亏。

在这一轮收购中，富力地产的酒店物业存量足以解决她目前酒店成交量的发展目标。未来富力地产将如何集中精力在酒店如何发挥沉溺资本的作用。当然，也不排除在未来一两年内，富力地产将包括更多的酒店物业。

单纯从商业地产来评估和定价酒店的价值是不合适的。单纯采用单一市场比较法、准备成本法和收益法对酒店进行评价是一大弊端。我们应该整合三种传统的评估方法，根据酒店自身的特点对未来的现金流量进行估计和折现。此外，高等酒店客户群（或会员）的水平和数量等大数据可以为房地产或其他业务提供准确的渠道，这也需要合理的估值。

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