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一、评估报告标准是要求，《国有资产评估报告指南》（以下简称《指南》）的要求程度明显高于报告标准。非国有资产报告以报告准则为基础的，国有资产报告必须以准则为基础，符合其他国有资产文件的要求。

二、报告标准不包括评估说明，但指南必须单独一卷或可以合并在一起。如果你想制作一个单独的卷，你把它打开，分开写。单个资产很薄，或者可以合并它。其优点是只能提供报告，不能提供谈判对象，有利于保护国有企业和评估机构。对方看得越少，越有利于对评估机构的保护。

如果选择成本法，则必须详细说明每项资产。如果有错误，那就是错误。虽然误差很小，但必须加以修正。

过去，我们对评估明细表并不重视，但近出现了一些问题，这些都是明细表的问题，比如：

（1） 与其他应收款挂钩的外商投资核算，实际上是一个关联企业，应与长期投资挂钩。其他应收款800万元，但实际上是一家餐厅。国有资产认为不会给餐厅还款，但民营企业不给，想要餐厅。双方有冲突。

（2） 央企转给地方企业也是与其他应收款挂钩的企业，转出企业不愿意转给地方。

（3） 企业出售土地，不出售土地。当土地使用权的账面价值为零，评估价值为零时，买受人认为土地包括在内，出卖人认为土地不包括在内。如果没有资产，则不允许为零。空白是必需的。

三、第四条注册资产评估师应当清楚、准确地陈述评估报告的内容，不得使用误导性陈述。

这是基本要求，不是“模糊表达”，也很难界定什么是“误导性表达”。例如，如果一个企业的经营是正常的，并且转向了一个好的方向，但是收入方法在未来五年内没有改变，那么向一个好的方向转变是什么？这是误导。它给人的印象是企业是好的，但实际上它停止了生产。

另一个例子是，企业存在重大的不确定负债，占净资产的比重较大，但与总资产相比并不是重大事项。我们该怎么办？企业不存在重大的不确定责任，这是不是有误导性？很难定义。为此，要在实际工作中认真对待，在认真审核中慢慢确定。

四、第五条评估报告提供的资料，应当使国有资产监督管理机构和企业有关机构能够全面了解评估情况，使估价报告使用者对估价结论有合理的认识。

争议颇多，主要是因为评估机构怕监管机构总说看不透、听不懂。我该怎么办？什么时候完成？但国有资产认为如何判断报告是否不可理解，信息是否不全面？中国证监会要求越多，越严格越好。很难掌握这个程度。

例如，一些机构披露，“我们没有义务接受司法机关和其他部门的询问”。如果监管部门连问都问不上来，怎么还能谈审计和备案呢？这个机构有点过头了。如果你不明白，你就得问。

国有资产与协会在资产评估的合法归属问题上存在争议。我们能看看吗？评估师有义务进行审计。鉴定人不可能全部认出来，但要求如此宽松是不合适的。为此，律师必须出具法律意见书，这就增加了额外的费用。

五、评价方法：市场法能全面评价企业价值。在**范围内，成本法在整个评估中所占的比重还不到5%，而市场法和收益法所占的比重更是高达95%。可采用市盈率、市盈率等指标。例如，对于发电厂，由于损失较大，一般不采用收益法。因此，如果采用收益法，可以备案审批，但必须在产权交易所挂牌，不能协议转让。因此，企业普遍放弃收益法。我们可能不了解未来的情况，但整个行业的体制改革是必然要发生的，不可能长期亏损。60万千瓦发电厂可售1亿。

六、中铝海外并购失败，其财务顾问同时被中铝和力拓聘用。这是违反规定的，应该聘请中国自己的金融顾问。评估机构应转变为财务顾问。

七、《国有资产报告指引》发布后，暂停执行91号文《资产评估业务意见》的补充规定和资产评估报告的内容和格式。

八、《指南》充分考虑了国有资产评估监管的需要，在实践中固化了有效的操作方法，并进行了调整，合并了重复内容，简化了签字手续。只需在评估报告上签字，并在评估汇总表上签字。

例如，明确了引用土地使用权和采矿权评估结论的方法和要求；针对两种方法在实践中存在差异的复杂性，加强了评估范围和委托评估资产的分析；作为评估的基础工作，首先由企业进行资产评估，然后根据评估结果进行资产申报，并在明细表中明确取消“调整后账面价值”。

现在资产评估报告有一个特别的密封页，很奇怪。我们应尽努力防止此类操作，以防止其他使用或添加内容。法定代表人不能在公章上签字。代表别人签字是不好的。更不用说空白签名页了。提交国资委备案的修正案没有变更。系统简化了签名，严格控制了签名管理。

九、只要有长期投资，就必须提供股权结构图。

十、涉及股份公司设立的，基准日在6月30日以前的，必须提供三年加一期的审计报告；6月30日以后的，可以提供两年加一期的审计报告。同一审计机构的，可以使用年度审计报告。涉及产权转让的审计报告为一年加一期。

十一、第十四条企业价值评估应当载明评估对象的说明和下列内容：

（1） 委托的评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的，应当说明原因，是否经过审计；

估价人员披露不一致，不予备案，要求企业调整一致。

（2） 对企业价值有重大影响的单项资产或资产组合（如房地产开发企业的存货、工业企业的生产线和工厂等）的法定所有权状况、经济状况和实物状况；

至于评估案例，不必提及汽车、空调等有价值的资产和重要的生产工具的案例。例如，服装企业的缝纫机就必须制造出来。

（3） 企业申报的帐簿记载或者未记载无形资产的种类、数量和法定所有权；

（4） 企业申报的表外资产的种类和数量；

账外资产应尽可能通过审计进行调整。审计机关认为不重大的，由评估人员列示，账面价值为零

（5） 指其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量、账面金额（或评估价值）。

引用别人的报道，我们应该承担相应的责任。我们必须“通过”一次并重新检查它们。需要报其他行政部门批准的，必须报其他部门批准。已经批准的可以大胆引用。

转让土地的评估：1）资产评估机构可以进行评估。2） 没有义务向土地管理部门备案。已经出售的土地是企业的资产。如何应对企业自身。

十二、价值类型：市场价值、投资价值、使用价值、清算价值、残值等

除上述值类型外，不要使用其他值类型，如“单独的主值类型和辅助值类型”。只要批准备案，就只能使用“市值”，不能使用其他价值类型（如投资价值），因为没有判断标准，无法确定。但未来市场价值的业务是“投资价值”的评估。目前，国有资产评估的市场价值类型已经足够。1） 统一标准2）易于收集数据3）有利于实现市场价值4）如果是协议转让，市场价值就足够了，肉烂在锅里。如果产权交易，交易价格弥补了市场价值的不足。

十三、估价报告的基准日必须在出具日期之前。追溯基准日报表将不予备案，如在司法程序中进行评估或发生资产损失的情况下，可以帮助复核而不需备案审批。

十四、按照规定需要进行专项审计的，评估报告应当附有企业在评估基准日提供的与经济行为相对应的专项审计报告（包括会计报表和附注）。根据有关规定不需要进行专项审计的，评估报告应当附有企业确认的经济行为所对应的基准日财务报表。