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不良资产是一种投资行为，低买高卖是其显著的“投资特征”。不良资产评估是对资产进行评估的行为。不良资产多为无形资产，因此对不良资产的评估一般属于无形资产的评估。

单从这个角度，我们就可以得出结论，投资的成败取决于定价。因此，价值评估在不良资产处置中的重要性不言而喻。为降低风险，实现收益化，不良资产处置负责人应在一定程度上对项目价值进行评估。

影响不良资产评估的因素大致可分为理论价值、自身缺陷和客观因素

所谓资产理论价值，是指不考虑客观因素和自身缺陷的项目本身的价值；

所谓自我缺陷，是指项目本身所带来的缺陷，如工期、程序不完善等；

所谓客观因素涉及面广，包括处置能力、财务成本和预期、政府干预、经济形势等一系列客观因素。

这三个因素的理论价值是可以准确计算的，但难以量化项目价值的升降所带来的自身缺陷和客观因素。因为终的项目价值实际上是价值和风险之间的博弈。

自1999年进入行业以来，由于项目的复杂性，价值评估一直没有形成行业标准。如果预测错误，将给投资者带来巨大风险。因此，在不良资产评估过程中，必须准确把握以下几点：

1、 数据收集和分析

（1） 债务评估需要收集的数据很多，主要包括以下数据

借款合同、担保合同、抵押/质押合同等与债权有关的信用资料、借款及还款凭证；

债务企业、担保企业营业执照工商登记、法人身份证、个人担保人身份证、贷款卡；

抵押物、质押物的产权：房地产证、国有土地使用证、国有土地出让合同、租赁合同、“四证一册”、主要设备购置合同、发票等。

向国土资源局、房管局、车管所查询债务人、担保人的资产，冻结资产抵押；向法院查询债务人、担保人的诉讼情况；提供查询记录；

（2） 数据分析

查阅债权债务关系形成及其权利保护的全部档案；

分析贷款的历史形成、损失原因、经营情况等；

核实工商登记和资产抵押情况；

对债务人和债务人企业进行实地考察，了解债权人和债务人企业的经营状况、企业规模和有效财产；对保证人和保证人企业进行实地考察，了解经营情况，企业规模及保证人和保证人企业的有效财产。

对债权抵押的资产和债务人、担保人名下的有效资产进行现场调查。

收集和分析调查数据，收集当地宏观经济环境和债权交易市场，确定和分析影响债权价值的主要因素，包括债权人和担保人的姓名、借款时间、金额、还款来源、还款情况和逾期时间；债权人和担保人的情况、诉讼、法律尽职调查和当地市场环境等。综合分析以上影响因素，提出分析结果。

合理分析和估计债权的价值。对收集到的资料进行分析，确定评估基准日、评估范围和评估方法，并对债权价值进行评估。

2、 评价对象和范围

（1） 评价对象

包括以财产性贷款购买的资产、以财产性债务处置资产收回的资产、委托管理的实物资产和产生的权益，以及其他能够实现债务清偿权的实物资产。

主要包括商业债转股、偿债权益、质押权益等

主要包括土地使用权、商标权、收益等无形资产。

（2） 评价范围

债权价值分析的范围是债务人和负债的关联方的相关资产和负债，以及或有资产和负债。

3、 基准日

根据银行提供的资料，一般以银行提供的债权本息日作为评估基准日。

4、 适用价值类型

价值类型主要有市场价值、清算价值、投资价值和残值。在评估过程中，根据实际情况选择合适的价值类型。

在评估债权类不良资产时，一般考虑资产的强制出售等因素选择清算价值。清算价值是指被分析对象在强制出售、快速变现等异常市场条件下的估计价值金额。

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