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土地作为一种重要的市场资源要素，是企业的核心资产之一。同样，土地评估也是资产评估业务的核心组成部分。通过对评估公司业务的粗略估算，80%以上的资产评估业务涉及土地资产。中国的土地管理经历了许多重大变化，政策波动很大。在资产评估中，土地权属调查分析成为土地评估的道关卡。在实际处理中，必须把合法性原则和尊重历史原则充分结合起来。

在资产评估业务中，土地权属瑕疵问题主要集中在两个方面：产权证书缺失和主体资格不一致，尤其是国有企业资产交易评估是常见的问题。

1、 产权证缺失的处理

从形成过程分析，产权文书缺失问题一般有两种表现形式：历史原因和程序缺陷，在一些常见的企业中并不孤立，往往交织在一起。

（1） 历史原因造成的产权证缺失

历史原因普遍存在于国有企业中。从实际经营情况看，主要是由于过去土地资产管理不到位，导致实际使用土地无土地使用证。为维护和增加国有资产价值，评估人员应积极调查分析历史原因，同时与当地土地管理部门沟通备案。根据《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第十五条“土地登记是土地权利归属和内容的依据”，建议评估师在资产所有人的陪同下，到土地登记部门申请估价对象土地登记簿的登记内容，确认权属。估价对象未登记在册，又无其他利害关系人登记的，由估价机构建议委托人聘请律师对估价对象进行分析，由估价人员协助，终按照律师提供的专业法律意见进行操作，并在评估报告的说明项目中进行系统详细的说明，以提醒报告使用者。

（2） 程序缺陷导致产权证缺失

2003年国土资源部下发《关于进一步规范土地登记的通知》（国土资发〔2003〕383号）后，普遍出现程序性缺陷。此后，由于种种原因，部分资产所有者取得的土地使用权不符合土地登记的相关政策法规，造成权属瑕疵，终无法取得土地使用证。目前，普遍存在三种现象：一是办理了土地出让，签订了土地出让协议，缴纳了地价及相关税费；二是办理了土地出让手续，但未缴纳地价及相关税费；后一种是与政府有关部门达成意向或协议，特别是与非政府土地管理部门（如开发区管委会、招商集团等）尚未办理土地出让手续的。根据《关于进一步规范土地登记工作的通知》，“自本文件下发之日起，各类土地权属审计必须以土地证为的土地权属证明，其他作为土地权属证明的材料不予认可。”原则上，因程序缺陷导致产权证书缺失的估价对象不作为无形资产-土地使用权进行评估，相关支出经审计后调整为预付款。

对于类程序性缺陷，在实际执行中，可以征求委托方、资产所有者和利害关系方的意见，在取得土地使用证评估的前提下确定是否纳入。评估机构应有效控制风险。例如，国有企业拟转让其所属城市火电公司的股权时，评估公司发现电厂占用的土地在公司资产中与本条所述程序缺陷一致，评估人员与多方沟通，并评估师与公司技术部门之间存在差异。随后，通过深入调查，估价师在本通知书中获得了国土资源部的权重，估价对象是被调查对象之一。主要原因是，在土地出让过程中，当地政府未取得土地利用指标，违规办理了土地征用和出让手续。深入调查，为资产评估机构筛选出重大风险。

对于第二类程序性缺陷，根据《关于进一步规范土地登记工作的通知》，“对未缴清土地使用权出让金的出让土地，不予登记”。同时，根据土地出让合同，受让人应当按照合同约定支付土地价款。原则上，此类土地不应纳入土地使用权评估范围。这种处理方式有两种可能：一是土地使用权刚刚取得，土地市场短期内波动不大，地价相对公平透明；二是土地取得时间较早，而这类土地违反了土地出让合同商务协议中地价的支付含义。

对于第三类程序性缺陷，无论是在法律法规层面还是在实际使用中，都存在着巨大的不可预见的风险，应禁止将其纳入土地使用权评估的范围。